Gestão profissional de
ativos corporativos.

A Emenda Constitucional 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, coloca em marcha a maior transformação tributária das últimas décadas. Cinco tributos sobre o consumo (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) dão lugar a um IVA dual: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. A transição vai de 2026 a 2033, e os empreendimentos corporativos (condomínios comerciais, lajes e galpões logísticos) sentirão os efeitos por dois caminhos principais: a tributação da locação e o custo dos serviços que sustentam a operação.

01 · LocaçãoA locação comercial no novo modelo

Pela primeira vez, a locação de imóveis passa a integrar de forma estruturada a tributação sobre o consumo. O ponto favorável é que a atividade imobiliária ganhou um regime específico, com redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS. Sobre uma alíquota de referência estimada em torno de 26,5%, isso leva a uma carga efetiva de aproximadamente 8% sobre a locação. Para o proprietário pessoa física, há faixas de isenção: fica de fora quem não ultrapassa, cumulativamente, mais de três imóveis locados e receita anual de locação acima de R$ 240 mil.

Um ponto central para o mercado corporativo: quando o locatário é pessoa jurídica em atividade tributada, ele pode se creditar integralmente do imposto destacado no aluguel. Na prática, para boa parte dos inquilinos corporativos a operação tende a ser neutra: o imposto pago se converte em crédito. Mas isso não elimina o trabalho: muda a forma de precificar, contratar e emitir documentos, e exige que o locador esteja em plena conformidade para não transferir insegurança ao inquilino.

02 · OperaçãoO custo condominial: o impacto que mais preocupa

Se na locação o efeito é atenuado, no custo de operação ele é direto. Os condomínios serão tratados como contribuintes finais, ou seja, não poderão aproveitar créditos. Todo o imposto que incidir sobre os serviços contratados (portaria, limpeza, segurança, manutenção, elevadores e jardinagem) será incorporado ao preço e arcado integralmente pelo condomínio. Como esses serviços concentram a maior parte do orçamento mensal, a tendência, a partir de 2027, é de pressão de alta sobre a taxa condominial e sobre o OPEX de edifícios e galpões.

O impacto, porém, não é uniforme, e há espaço técnico para mitigá-lo. Fornecedores no Simples Nacional ou MEI tendem a manter carga menor; contratos que incluem fornecimento de materiais podem permitir recuperação de créditos ao longo da cadeia; e a revisão criteriosa de escopos, SLAs e contratos consegue compensar parte do aumento. Escolher o fornecedor com critério tributário deixa de ser detalhe e passa a ser decisão de resultado.

03 · CalendárioA linha do tempo da transição

2026 é o ano de teste, com alíquotas simbólicas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). Em 2027, a CBS entra plenamente e PIS e Cofins são extintos. De 2028 a 2032, o IBS sobe de forma gradual, enquanto ICMS e ISS são reduzidos, até a vigência plena em 2033. Ou seja: o custo relevante começa a ser sentido em 2027, e as decisões que o amortecem (contratos, fornecedores e orçamento) precisam ser tomadas antes.

04 · AçãoO que o proprietário deve fazer agora

Para quem detém o ativo, a reforma reforça uma tese simples: gestão técnica e disciplinada deixou de ser conforto e virou proteção de rentabilidade. Na prática, recomendamos mapear os contratos de serviço e seus regimes tributários antes de 2027; simular o impacto no orçamento condominial e no OPEX; renegociar e reestruturar contratos com o critério tributário na mesa; revisar a estrutura da locação (precificação, documentos e crédito do inquilino) com apoio especializado; e tratar o tema como pauta de conselho, não como surpresa de fim de ano.

É exatamente esse o trabalho que a Diretriz conduz ao representar o proprietário e exercer a sindicatura profissional, com o apoio de parceiros especializados em tributário: transformar mudança regulatória em plano de ação, preservando o valor do ativo em cada ciclo de gestão.